Imate stan koji ne koristite ili ste ga kupili kao investiciju i planirate ga iznajmljivati? Iako najam stana može biti dobar način ostvarivanja dodatnog prihoda, odnos s podstanarima ne mora uvijek proći bez problema.

Neplaćanje najamnine i režija, oštećenje stana ili namještaja, ali i situacije u kojima podstanar odbija napustiti stan mogu vlasniku zadati ozbiljne glavobolje.

Kako se na vrijeme zaštititi i što napraviti prije nego što ključeve svog stana predate drugoj osobi, za Goricu.info govori odvjetnik Neven Balenović, koji pojašnjava najvažnija pravila kojih bi se svaki najmodavac trebao pridržavati.

Pisani ugovor prvi je korak zaštite

Prema riječima odvjetnika Balenovića, jedna od najvećih pogrešaka koju vlasnik stana može napraviti jest ulazak u najam bez dobro uređenog pisanog ugovora.

– Najveća greška koja se može učiniti jest ne urediti odnos najma u pisanom obliku. Ugovorom trebaju biti jasno određeni način korištenja stana, obveze najmodavca i najmoprimca te način prestanka najma – ističe odvjetnik Balenović.

Pisani ugovor nije važan samo zbog najamnine i plaćanja režija. Njime se unaprijed mogu dogovoriti pravila korištenja stana, tko će u njemu živjeti, kako se postupa u slučaju štete, kada se stan može pregledati te što se događa kada najam završi.

Prije sklapanja ugovora važno je upoznati sve osobe koje će živjeti u stanu. Nije dobro razgovarati samo s osobom koja potpisuje ugovor ako će u stanu zapravo boraviti još nekoliko ljudi.

– Najmodavci često budu dovedeni u situaciju da razgovaraju s jednom osobom, a da stvarni korisnik stana bude netko drugi. Takve situacije preporučljivo je izbjeći – upozorava odvjetnik.

Dobro definirajte kada i kako najam prestaje

Kod sklapanja ugovora važno je odrediti koliko će najam trajati i što se događa kada jedna od strana više ne želi nastaviti odnos.

Ako je ugovor sklopljen na određeno vrijeme, najam završava istekom dogovorenog roka. Kod ugovora na neodređeno vrijeme posebno je važno jasno urediti način otkazivanja.

Odvjetnik Balenović pritom savjetuje da se vlasnik i podstanar ne oslanjaju samo na opća pravila, nego da unaprijed dogovore što im je važno i kako će postupati u različitim situacijama.

Kod kratkoročnog najma postoji i dodatni rizik jer se kroz stan u kraćem vremenu može izmijeniti veći broj osoba. Time raste i mogućnost da se pojavi netko tko se neće odgovorno odnositi prema stanu.

Fotografirajte stan prije nego što predate ključeve

Ako iznajmljujete namješten stan, vrlo je važno imati dokaz o tome u kakvom je stanju bio prije useljenja.

Zato se prilikom primopredaje preporučuje sastaviti zapisnik u kojem će biti navedeno stanje stana, namještaja, uređaja i ostalih stvari koje ostaju podstanaru na korištenje.

Još je bolje sve dodatno fotografirati.

Fotografije mogu biti vrlo korisne ako na kraju najma dođe do spora oko toga je li neko oštećenje postojalo prije useljenja ili je nastalo tijekom boravka podstanara.

U zapisnik je dobro unijeti i stanje brojila za struju, vodu, plin i druga trošila, bez obzira na to jesu li režije uključene u mjesečni iznos ili ih podstanar plaća zasebno.

Isti postupak treba ponoviti kada podstanar odlazi.

– Na kraju najma treba usporediti stanje stana s onim koje je zabilježeno prilikom useljenja. Tako se može vidjeti je li riječ o normalnom trošenju ili je došlo do oštećenja za koje odgovara podstanar – objašnjava odvjetnik Neven Balenović.

Tko plaća ako podstanar napravi štetu?

Podstanar je dužan stan koristiti pažljivo i čuvati stvari koje je dobio na korištenje. Ako zbog nemarnog ponašanja dođe do štete ili kvara, za takvu štetu može odgovarati najmoprimac.

Primjerice, ako se zbog nepravilnog korištenja ošteti kućanski uređaj ili namještaj, vlasnik može tražiti naknadu štete.

Podstanar bi vlasnika također trebao odmah obavijestiti o kvarovima i oštećenjima.

Važno je i da podstanar poštuje kućni red te da bez dopuštenja vlasnika ne mijenja stan, ne izvodi radove i ne radi preinake. No, zaštita nije samo na papiru. Vlasnik treba pratiti što se događa s njegovom imovinom.

– Najmodavac treba sačuvati pravo provjeriti stanje stana i stvari u njemu. Uobičajeno je da, uz prethodnu najavu i u vrijeme koje ne ometa najmoprimca, može pregledati stan – kaže odvjetnik Balenović.

Polog može pomoći, ali nije potpuna zaštita

Jedna od najčešćih zaštita kod najma je novčani polog. Njegov iznos ovisi o dogovoru, a često odgovara jednom ili dvama mjesečnim iznosima najma i režija.

Polog može biti koristan ako podstanar ne plati najamninu ili režije. Međutim, problem nastaje ako je šteta na stanu ili namještaju znatno veća od iznosa pologa.

– Polog u pravilu neće biti dovoljan ako stanu ili stvarima bude pričinjena značajna šteta – pojašnjava odvjetnik Neven Balenović.

Za veće rizike moguće je ugovoriti i dodatnu zaštitu, primjerice zadužnicu. Ona vlasniku može olakšati naplatu dugovanja, ali ni ona nije jamstvo da će novac doista biti naplaćen.

Razlog je jednostavan, ako podstanar nema novca ili imovine iz koje se dug može naplatiti, mogućnosti naplate su ograničene.

Zato je, ističe odvjetnik Balenović, najvažnije probleme pokušati spriječiti prije nego što nastanu.

Što ako podstanar ne želi pustiti vlasnika u stan?

Jedna od najneugodnijih situacija za vlasnika može nastati kada podstanar počne odbijati dogovoreni pregled stana ili, još ozbiljnije, kada nakon prestanka najma ne želi iseliti.

Vlasnik je i dalje vlasnik stana, ali to ne znači da može jednostavno sam ući u stan ili izbaciti podstanara.

Upravo zato odvjetnik upozorava da je o ovakvim situacijama najbolje razmišljati prije predaje ključeva, odnosno prije nego što problem uopće nastane.

Jedna od mogućnosti jest unaprijed urediti ugovor tako da se, u određenim situacijama, može brže provesti postupak vraćanja stana vlasniku. Za takvu zaštitu ugovor mora biti sastavljen u odgovarajućem obliku kod javnog bilježnika.

Drugim riječima, nije dobro čekati da se pojavi problem pa tek tada tražiti rješenje. Mogućnosti zaštite vlasnika znatno su bolje ako su pravila unaprijed jasno dogovorena.

ŠTO NAPRAVITI PRIJE NEGO PODSTANARU DATE KLJUČEVE?

• Sklopiti pisani ugovor o najmu
• Jasno navesti tko će živjeti u stanu
• Definirati iznos najamnine i način plaćanja
• Jasno odrediti tko plaća režije
• Dogovoriti što se događa ako najamnina ili režije nisu plaćene
• Sastaviti primopredajni zapisnik
• Fotografirati stan, namještaj i uređaje prije useljenja
• Zapisati stanje svih brojila
• Jasno dogovoriti pravila oko kućnih ljubimaca, pušenja, preinaka i drugih pitanja važnih vlasniku
• Dogovoriti način i uvjete pregleda stana
• Razmotriti polog kao dodatnu zaštitu
• Za veći stupanj zaštite raspitati se o mogućnosti dodatnog osiguranja naplate i uređenja ugovora kod javnog bilježnika.

Najvažnije je probleme pokušati spriječiti

Iako se često kaže da je stan kao investicija jednostavan način ostvarivanja prihoda, iznajmljivanje ipak nosi određene rizike. Vlasnik ključeve predaje drugoj osobi i time privremeno gubi neposrednu kontrolu nad svojom imovinom.

Zato je, smatra odvjetnik Balenović, najvažnije razmišljati unaprijed.

– Bolje spriječiti nego liječiti. Najmodavac mora odgovorno postupati prema stanu koji je njegova imovina i unaprijed poduzeti sve korake koji mogu spriječiti nastanak problema – zaključuje odvjetnik Balenović.

Drugim riječima, dobar ugovor, detaljan zapisnik, fotografije, jasno dogovorena pravila i redovita komunikacija s podstanarom mogu vlasniku znatno olakšati situaciju ako tijekom najma dođe do problema.

Objava PRAVNI VODIČ Odvjetnik otkriva kako se zaštititi od problema s podstanarima pojavila se prvi puta na Gorica Info.