Prošle je godine u Hrvatskoj realizirano 117.359 kupoprodaja nekretnina, što je za 17,8 tisuća ili 13,2 posto manje u odnosu na 2024. godinu, objavila je Porezna uprava, a najveći pad od 32 posto zabilježen je u Primorsko-goranskoj županiji u kojoj je lani realizirano 9.937 kupoprodaja nekretnina, u odnosu na 14.574 u godini prije.

Značajniji pad broja realiziranih kupoprodaja nekretnina u prošloj godini bilježi i Istarska županija, od 16,5 posto, zatim Splitsko-dalmatinska županija od 23,5 posto i Grad Zagreb s padom od 10,6 posto te Zagrebačka županija s 12,6 posto manje kupoprodaja nekretnina u odnosu na 2024. S druge strane, nekoliko županija bilježi rast transakcija u prošloj godini među kojima prednjače Zadarska županija s rastom od 10,5 posto i Varaždinska s rastom od 12,6 posto.

Cijene i selekcija

Dugogodišnji analitičar nekretninskog tržišta i vlasnik agencije Imperium Immobiliare Filip Brkan navodi da pad broja transakcija sam po sebi nikada nije pozitivan signal za tržište te da najčešće upućuje na smanjenu priuštivost, oprez kupaca ili otežane uvjete financiranja. No, postoji još jedan ključni pokazatelj koji nedostaje u javno dostupnim podacima Porezne uprave, kaže Brkan, a to je novčani volumen realiziranih kupoprodaja.

– Broj transakcija i novčani volumen nisu isto. Moguće je imati manje kupoprodaja, a zadržati ili čak povećati ukupnu vrijednost tržišta. Upravo zato je volumen presudan za razumijevanje stvarne slike. Ako broj transakcija pada, a volumen ostaje stabilan, to može značiti da se tržište nije urušilo, već da je došlo do selekcije – kupuju oni koji imaju veću kupovnu moć, dok srednji sloj sve teže ulazi u transakcije, pojašnjava Brkan i dodaje da u analizi novčanog volumena za 2024. godinu ukupna vrijednost realiziranih kupoprodaja nije bila u padu.

– To je iznimno zanimljiv podatak jer upućuje na činjenicu da kapital i dalje postoji na tržištu. Drugim riječima, novca ima, ali očito kod građana boljeg imovinskog statusa. To onda mijenja perspektivu: ne govorimo nužno o općem padu tržišta, već o problemu priuštivosti. Ako transakcije padaju, a volumen ostaje stabilan, to je znak polarizacije, tržište se pomiče prema skupljim nekretninama i kupcima s većom likvidnošću, dok prosječni kupac postaje sve oprezniji ili je jednostavno izbačen iz igre, navodi Brkan.

Pritom ističe da se iz navedenih podataka Primorsko-goranska i Istarska županija svrstavaju među najveće »gubitnike« po broju transakcija.

Rast u Zadru

– To je trend koji se već neko vrijeme osjeća i na tržištu. U Istri je prisutna svojevrsna inflacija vila i obiteljskih kuća, osobito nakon pandemije, kada su strani kupci, prvenstveno iz Italije i Slovenije, snažno ulagali u nekretnine. Danas je situacija bitno drugačija: njihova tržišta prolaze kroz izazovno razdoblje, dok su cijene u Hrvatskoj značajno porasle. Posljedica je racionalizacija kupnji i pad volumena transakcija, što se sada jasno reflektira i u brojkama, navodi Brkan i dodaje da su Varaždinska i Zadarska županija, s druge strane, najveći pobjednici u prošloj godini.

– Posebno je zanimljiv snažan rast Zadarske županije, dok Splitsko-dalmatinska istovremeno bilježi osjetan pad. To otvara ključno pitanje: što stoji iza tako velike razlike između dviju regija koje su, prema iskustvu s terena, iznimno aktivne po pitanju gradnje i izdanih građevinskih dozvola? Obje županije imaju kontinuiranu novogradnju i snažnu potražnju, stoga je ovakav raskorak indikativan i zahtijeva dublju analizu, bilo kroz strukturu kupaca, dinamiku realizacije projekata ili promjenu investicijskog apetita, smatra Brkan. Iz Porezne uprave inače napominju da navedeni pregled ne sadrži podatke o ukupnoj kupoprodaji nekretnina, već isključivo o kupoprodajama za koje je Porezna uprava provela postupak utvrđivanja porezne osnove.

Najviše kupuju Slovenci i Nijemci

Po kupoprodajama iz drugih država, lani su najviše nekretnina u Hrvatskoj stekle osobe iz Slovenije (2.569) i Njemačke (1.963) te Austrije (870), Češke (471), Bosne i Hercegovine (462), Mađarske (396), Poljske (387), Slovačke (383 i Italije (309).

Objava Primorsko-goranska županija postala šampion u padu prodaje nekretnina, fenomen je jako znakovit pojavila se prvi puta na Novi list.